法律 　 マンション管理費の請求 【問】戸数30戸の分譲マンションに入居していますが、区分所有者の中に管理費を長期間不払いでいる人がいます。誰がどのような措置をとることができるか、またその人が第三者にマンションを売却したときはどうなりますか。 （横浜市　男性66歳） 【答】管理のための経費を支払わない人に対しては、管理組合が法人の場合は管理組合法人が、法人ではないが規約があって組合総会も開かれて議事録も整っているような場合で管理組合が権利能力のない社団としての性格を持つときはその社団が、社団にあたらないときは区分所有者全員が請求権を取得します。 取り立ては、法人の場合は理事が法人を代表して行い、法人格のない場合で管理者がいるときは管理者が行い、管理者が選ばれていないときは一種の保存行為として、あるいは組合の常務に準ずるものとして各区分所有者が取り立てをすることができると考えてよいでしょう。 　管理費は規約または集会の決議に基づき、他の区分所有者に対して有する債権として、不払いでいる者の区分所有権及び建物に備え付けられた動産の上に先取（さきどり）特権を有します（新法第七条一項）。この先取特権の実行としての競売の申し立ては、区分所有権に対してはマンションの所在地を管轄する地方裁判所、動産については同じ地方裁判所の執行官に対して行うことになります。この申し立てについては判決等のいわゆる債務名義は必要としません。 　管理費を不払いのまま区分所有権を売却してときは、売った者と買った者の双方に対して不払い管理費を請求できます。転々と売却された場合について中間の取得者に対しても請求できるか否かについては争いがあります。 （弁護士　山下英幸）TEL03・3508・0581