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分譲マンションも“高齢化”の時代 都内で築30年以上が約40万戸 |
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都内で老朽化したマンションの増加が指摘されているが、同時に住民の高齢化も問題となっている。“高齢化時代”を迎えた都内の分譲マンションに対応した修繕のあり方や管理システムづくりが問われている。最近の分譲マンション事情を探ってみると—。
大規模修繕工事が終わったマンションの自室前に立つ須永玞佐子さん＝目黒区 |
建物の老朽化
全日本不動産協会東京都本部の最近の発表によると、都内にある分譲マンション150万戸のうち、旧耐震基準で建てられた築30年以上の建物が約40万戸に上る。同本部は、こうした老朽化マンションの建て替え促進を提言。ただ建て替えには膨大な費用が必要で、そうなるまでに建物の老朽化をいかに防ぐかがポイントになる。
分譲マンションで問題になるのが10〜12年ごとに行われる大規模修繕。外壁や床、屋上などを修繕するため、かかる費用が大きく、積み立ててきた資金だけでは賄えないことが多い。その際、所有者による一時金の拠出や月々の修繕積立金の増額が必要になるが、全員の合意形成が難しい。
東京・中目黒駅から徒歩10分の目黒第7コーポ。築45年以上の“高齢”マンションだ。同マンションでも、傷んでいた外壁などの工事に関し10数年前から居住者間で話し合われてきた。しかし、どの工事業者に聞いても見積額は6000万〜7000万円で変わらなかった。「管理組合が持っている修繕積立金は約3000万円しかありません。不足金額を居住者に拠出してもらえば解決できますが、年金生活者が多いこのマンションではとても出せなかった」と話すのは、建設当初から同マンションに住んでいる須永玞佐子さん（68）。
しかし、10数年も先延ばししてきた修繕工事をいつまでもこのままにはできない。ある時、新聞記事で知った業者に問い合わせたところ、何と2000万円で引き受けるという。約3分の1の価格提示に、「そんな値段で本当にできるの」と半信半疑だったが、同社の社長に理事会に出席してもらい説明を聞いた上で発注した。
「工事の出来栄えには満足しています。1年後も社長が来てチェックするなどアフターケアもいいですよ」と須永さん。修繕積立金1000万円が残り、毎月の管理費と修繕積立金は1戸平均約1万6000円のまま値上げせずに済んだ。
伊藤洋之輔さん |
この目黒第7コーポの修繕工事を担当したのが、外装専科（文京区、TEL.03・5815・2350）という会社。代表取締役の伊藤洋之輔さん（65）は、(1)足場を組まない（ゴンドラやロープを屋上からつるして作業し、コストを下げる）、(2)自社の職人中心に工事する（外注を増やさない）、(3)必要なところだけ工事する（やらなくてもいいところはやらない）—が低コストで行える理由と話す。「工事業者は工事規模を大きくしようとする傾向があります。われわれは現場を見た上で現実的な提案をしています」
このところ大規模修繕積立金の不足を見越して、居住者が負担している毎月の積立金を値上げする傾向が広がっているが、「安易な値上げは危険」と伊藤さん。積立金の負担が大きなマンションは売却しにくいという。
海瀬和彦さん |
住民の高齢化
一方、高齢化が進むのは建物だけではない。「居住者の高齢化も進んでいます」と話すのは、マンション管理大手、大京アステージ（渋谷区）副社長の海瀬和彦さん（54）。同社はマンションデベロッパー、大京の関連会社として41年前からマンション管理を行ってきた。現在、約40万戸を管理する。
管理会社関係者によると、最近、管理マンションからかかってくる死亡連絡の電話が増加。それも、独居していた高齢の女性の死亡が多いという。子どもは独立し、夫と死別した後も一人で住んでいたが、体調が悪くなっても「寝ていればよくなるだろう」と横になっていて、そのまま死亡することも。「居住者の体の具合が悪くなった、と早めに管理会社が察知できれば、助けられる場合があると思います」と海瀬さん。現状でも、外部に対するホームセキュリティーは可能だが、問題は高齢化した独居者への対応。「ランニングコストがかかり過ぎて、年金の範囲内では居住者が負担できません」
しかし、長年住んできたマンションが“ついのすみか”となりつつある中、「新たな予防システムをつくるなど、マンション管理会社も変わっていく必要があります」と海瀬さんは指摘する。 |
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