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  法律　令和3年12月下旬号  

賃貸マンション譲渡の法律関係　　文京区／56歳男性

　私は、甲が所有しているマンション一棟のうちの一室を賃借りしています。この度、甲はこのマンション一棟を乙に売却して、登記も移転済みとのことです。しかし、マンションの管理などの業務は依然として甲が行うとのことです。この場合、甲と私の賃貸借契約関係や、私が甲に預けた敷金はどうなるのでしょうか。また、管理業務をしている甲が私の賃料を乙に支払わなかったときは、私との関係はどうなるのでしょうか。


　あなたが有している権利は、賃借権という債権です。賃借権も登記された場合は別として、そうでない場合は、物権である所有権が登記されていると対抗できません。しかし、あなたの場合は借地借家法上の引き渡しを受けているので、マンションの譲受人乙に賃借人として対抗要件を備えており、乙に対して賃借権を主張することができます。その結果当然に、賃貸人としての地位は、甲から乙に移り、貸主は乙となります。

　次に敷金については、改正民法622条の2で規定し、更に605条の2の4項で「賃貸人たる地位が譲受人またはその承継人に移転したときは…（略）敷金の返還に係る債務は、譲受人またはその承継人が承継する」と規定して明確になり、乙が責任を負います。

　次に、甲・乙間でマンションを売買して、乙が所有者となった後も、甲・乙間の契約で賃貸人たる地位を甲に留保する旨の特約をした場合に、この契約が有効か否かの問題があります。この点について、改正民法605条の2の2項に「不動産の譲渡人および譲受人が、賃貸人たる地位を譲渡人に留保する旨およびその不動産を譲受人が譲渡人に賃貸する旨の合意をしたときは、賃貸人たる地位は、譲受人に移転しない」と規定して、問題は解決され、賃貸人は変わることなく、甲となります。

　さらに、甲が乙への賃料支払いを怠り、乙が甲との契約を債務不履行で解除した場合について、同条2項後段で「譲渡人と譲受人またはその承継人との間の賃貸借が終了したときは、譲渡人に留保されていた賃貸人たる地位は、譲受人またはその承継人に移転する」と立法的に解決されました。

　その結果、マンションの賃借人であるあなたの権利は保全され、明け渡しを求められる心配はありません。ただし、あなたが賃料の支払いを継続して行っていることが必要です。

弁護士　山下英幸
TEL：03-3508-0581

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