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家主に未承諾で個人名義から会社名義へ 足立区／58歳男性 |
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わたしは、建物を借りて自動車の修理工場を経営してきましたが、最近は仕事も増えて収入も多くなってきました。税金のこともあるので、(今までは個人名義でしたが)株式会社として営業を続けたいと思っています。事業の内容は全く同一ですが、家主の承諾を得なかった場合、建物の無断転貸または借家権の無断譲渡として契約を解除されるのでしょうか。
個人と会社は別の権利義務の主体となり得るので、形式的には建物の転貸または借家権の譲渡ということになります。
しかし、建物の無断転貸や借家権の譲渡が契約解除理由となるのは、家主との間の信頼関係を破るような背信行為があった場合です。換言すれば、背信行為とは認められない特段の事情があるときは、家主の承諾がなくても賃貸借契約を解除することはできないということになります。
それでは、いかなる事情がある場合に背信行為にならないのか、ということが問題となります。この点については、個別的、具体的なケースごとに判断することになりますが、一般的には裁判所の判断の積み重ねによってその基準が定められるものと思います。
あなたの場合、経営の実体・使用状況、営業規模などに変更はなく、実質的に従前と同様であると判断されるときは、背信行為と認めるに足りない特段の事情があるとして、契約の解除は認められないと考えられます。
しかし、株式会社にするには株式を発行することになり、その数が非常に多数であったり、家族以外の者に株主になってもらったりすると、経営の規模や組織が変わり、前述のような特段の事情があるとはいえないことになるでしょう。特に株式会社の場合は、株式を譲渡することによって実質的な経営者を交代させることも可能です。したがって、できることなら家主に事情を説明して承諾を得ておいた方が安全でしょう。
弁護士 山下英幸
TEL：03-3508-0581 |
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