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  法律 平成24年2月号  
専有部分と共有部分  国立市/52歳男性

 私はマンションの区分所有者です。マンションの専有部分と共有部分について、どこまでが専有部分でどこからが共有部分であるか分からない場合があります。

 例えば、管理事務室や管理人室、集会室、倉庫、駐車場、機械室、ベランダなどはどちらに入るのでしょうか。


 専有部分とは、区分所有権の目的となる建物部分であって、その要件として「一棟の建物のうち構造上区分されていて、独立して住居、店舗、事務所または倉庫その他建物としての用途に供することができる部分であること」とされています。

 一方共有部分は、専有部分以外の建物部分で、法律上当然に共有部分となるものを法定共用部分といい、区分所有者の定める規約で共用部分となるものを規約共用部分といいます。

 定義としてはこのように区分されますが、実際上はどの部分がどちらに属するか一概にはいえません。建物の支柱、耐力壁、屋上、屋根、外壁、基礎工作物などの基本的構造部分が法定共用部分となることは問題ないでしょう。また、廊下、階段室、エレベーター室なども独立して建物としての用途に供することはできないので専有部分にはならず、法律上当然に共用部分となります。

 質問にある管理事務室や管理人室、集会室、倉庫、駐車場、機械室などについては、管理組合の規約で共用部分と定めれば規約共用部分となって登記をする必要があります。そうではなく、もし法定共用部分であるとするならば、登記をする必要はないことになります。管理事務所・管理人室といっても、管理人が居宅として使用し、併せて管理事務を行っている部屋については、法定共用部分といえるかどうか、その判断は容易ではありません。

 集会室、倉庫、駐車場、機械室も同様です。ベランダは、(1)構造上、各専有部分に付属していて、専有部分の所有者が専用で使用できるから専有部分の一部に属するという考えと、(2)非常の場合には避難路としての機能を有し、外部に向けて開放されているから共用部分とする考えの2つがあります。

 また、専有部分の境界になる壁、床、天井などについても全て共用部分とする説、厚さの中心までは専用部分とする説、壁の真ん中部分は共用部分で、上塗り部分が専有部分とする説などがあります。

弁護士 山下英幸
TEL:03-3508-0581

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