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  法律　平成24年5月号  
マンションの建て替え　　狛江市／58歳男性

　私が住んでいる分譲マンションは築35年になります。そろそろ建て替えを検討する必要があるのではないかと話し合っております。建て替えにはいろいろな方法があると聞きましたが、どのような方法があって、何を基準に選択したらよいでしょうか。


　マンション建て替えの手続きには次の3つの方法があります。

（1）〈区分所有者など全員の合意による任意建て替え〉
　ここでいう全員の合意とは、区分所有者のみではなくマンションの敷地や建物に対する権利を有する者すべての同意が必要となります。したがって、マンションを借りている者や、マンションやその敷地に担保権を有している者も含まれます。しかし、これらの全員の合意は大変なので、区分所有法が改正され、区分所有者数および議決権の5分の4以上の多数決でよいことになりました。

（2）〈区分所有法に基づく法定建て替え〉
　区分所有法62条による建て替え決議によって建て替える方法です。区分所有法改正前はいろいろな条件や制約が付けられていましたが、同法改正後は任意建て替えと同じように区分所有者数および議決権の5分の4の多数で決議することができるようになりました。建て替え決議に賛成しなかった区分所有者の権利を売り渡し請求により賛成者が取得し全員の同意のうえで行うことになります。

（3）〈区分所有法に加えて建て替え円滑法による法定建て替え〉
　この方法は、区分所有法に定める建て替え決議後、「マンションの建替えの円滑化法等に関する法律」に基づき、法人格を有するマンション建て替え組合を設立して建て替え事業を実施するものです。建て替え組合は、建て替え決議または権利変更計画に賛成しなかった区分所有者の権利を売り渡すよう請求する権利を有します。

◇　　　　　◇　　　　　◇　　　　　◇　　　　　◇

　以上3つの方法のうち、いずれによるかはマンションの規模や建て替えの同意が得られるかどうかなどの判断によって決めることになります。

　関係する権利者の数が比較的少数で、全員の同意が得られる見通しがある場合は、任意建て替えによる方法が手続きも簡単で、時間的にも早く建て替えを行うことができます。

　これに対してマンションが大きくて、区分所有者も多く、そのうえ借家人、担保権者などの利害関係人がいるような場合には、(2)、(3)のいずれかの方法によるのがよいでしょう。特に(3)の方法は、法人の設立や知事の認可も必要になりますが、その反面、事業の実施が安定して行われる利点もあります。

弁護士　山下英幸
TEL：03-3508-0581

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