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  法律 令和元年12月上旬号  
借地権譲渡の承諾  世田谷区/76歳男性

 土地を貸している者です。借り主が地代を6カ月未納なため、契約の解除をしようとしたら、借地権譲渡承諾の申し立てを裁判所に出されました。借り主は3カ月前に破産し、破産管財人が申し立てをしたようです。私は、管財人に対して「借地権譲渡の承諾はしない」と返事をしました。土地は返してもらえるでしょうか。


 あなたと借り主の権利関係は、借り主が破産し、その破産管財人が譲渡承諾の申し立てをしたとのことですから、土地賃貸借契約によるものと思われます。賃貸借契約が有効に解除されると賃借権そのものがなくなるので、その譲渡ということはありません。「6カ月地代が未納」とありますが、これは「6カ月分未納」と解釈すると明らかに借り主の債務不履行となって、契約解除理由となります。しかし、あなたは解除をしようとしただけで契約解除の意思表示をしていないので、契約は解除とはなっていません。

 また、契約を解除する場合は原則として、「〇〇までに地代を支払ってください」という催告が必要となります(民法541条)。契約書を拝見していないので特約として「催告しなくても契約解除ができる」との約束があるか否か不明ですが、仮に特約があったとしても、建物と異なり土地の場合は無催告で解除することは難しいです。

 6カ月分も地代不払いとのことですので、この間に何回か催促していれば解除も可能と考えられます。しかし、これから催告すると破産管財人は未払い地代全額を提供して、あなたが受領を拒否すると供託するでしょう。

 借り主が破産の申し立てをした場合、旧破産法では貸主にも契約解除権が認められていましたが、平成16年の改正で貸主には破産管財人に対して、解除するか履行するかの催告権のみとなり、解除権は認められていません(破産法第53条)。したがって、あなたができることは未払いの6カ月分の地代を破産管財人に請求するのみとなります。次に譲渡承諾のことですが、賃借権の譲渡には貸主の承諾が必要です(民法612条1項)。承諾なく譲渡したときは契約の解除ができます(同条2項)。

 そこで借り主は、貸主の承諾に代わる許可(代諾許可)の申し立てを裁判所にします。裁判所は、貸主に不利となる恐れがない場合には、承諾料の支払いを条件に譲渡を許可します(借地借家法19条1項)。あなたがその土地の返還を望むときは、優先的買取権(同条3項)を行使して借地権を買い取る以外、土地を取り戻すことはできないこととなります。

弁護士 山下英幸
TEL:03-3508-0581

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